二手房贷款是怎么算

二手房贷款的计算主要涉及首付、贷款额、月还款额、总利息等几个关键要素，具体计算方式如下：

首付和贷款额的计算

首付款：实际成交价减去客户贷款额。

贷款额：二手房评估价的80%，或者合同价的85%。

首付比例：

首套购房：至少30%。

二套以上购房：首套30%，二套50%，三套及以上60%。

贷款年限的计算

按房龄计算：

房龄5年内：可贷年限30年。

房龄5-20年：可贷年限35年减去房龄。

房龄20年以上：可贷年限15年。

按主贷人年龄计算：

男性：可贷年限65减去实际年龄。

女性：可贷年限60减去实际年龄。

最终贷款年限：以相关机构审核和认定为准，可能受到房龄和主贷人年龄的共同限制。

还款方式及利息计算

等额本息法：

月还款额 = 本金 × 月利率 × [（1 + 月利率）^n / [（1 + 月利率）^n - 1]]，其中n表示贷款月数。

总利息 = 月还款额 × 贷款月数 - 本金。

等额本金法：

月还款额 = 本金 / n + 剩余本金 × 月利率。

总利息 = 本金 × 月利率 × （贷款月数 / 2 + 0.5）。

商业贷款和公积金贷款的区别

商业贷款：

首套住房：较低首付30%，较高贷款70%。

二套以上住房：较低首付50%，较高贷款50%。