深圳商报·读创客户端记者 苑伟斌
近日,“代建第一股”绿城管理控股有限公司(以下简称“绿城管理”)发布2024年度业绩公告,绿城管理实现营业收入34.41亿元,较去年同期增长4.2%;毛利17.06亿元,较去年同期下降1.0%;归母净利润8.01亿元,较去年同期下降17.7%。
记者注意到,当下代建入局者越来越多,华润置地、招商蛇口、龙湖集团都在2024年度业绩报告中提到代建业务的经营情况。去年,华润置地城市代建业务实现营业额11.8亿元,累计在管面积约7600万平方米,全年新签政府代建面积位列行业第二;招商蛇口新增77个代建项目,新增代建管理面积约898万平方米,业务聚焦实现爆发式增长。代建行业竞争如此激烈,房地产企业如何战略转型并寻求新的增长点?
商业代建是最大利润来源
截至2024年末,绿城管理代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市;合约项目总建筑面积1.256亿平方米,较上年同期增长5.0%。在建面积5396万平方米,较上年同期增长2.9%。期末,合约项目预估总可售货值达7201亿元,规模占整体可售货值的77.3%,与上年同期基本持平。
商业代建是绿城管理最大的收入及利润来源。年内,该公司实现商业代建收入27.53亿元,较2023年同期上涨17.3%,占整体收入的80%;绿城管理期内实现政府代建收入达6.26亿元,占整体收入的18.2%。整体而言,绿城管理的业务结构有所优化,不过在新签项目方面仍存隐忧。
2024年全年,绿城管理新拓项目的合约总建筑面积3650万平方米,较2023年同期增长约3.4%,期内新拓项目代建费预估人民币93.2亿元,较上年同期下降约10.1%。对此,绿城管理在业绩会上解释,去年代建行业整体新签合同面积同比下降5%,在此情况下,该公司依然保持了正增长。同时,绿城管理认为,新拓项目的质量和结构有所提升。数据显示,2024年上半年,绿城管理新拓项目价格为240元/平方米,年末这一数值提升至255元/平方米。
针对未来代建市场的走势,绿城管理相关负责人称,代建行业可能会迎来新一轮的增长机遇。一方面,今年政府工作报告提出,要加大实施城中村改造,拓宽保障房住宅再贷款、纾困白名单增效扩围、推动好房子建设等,这里面蕴藏着很多可挖掘的代建机会。另一方面,代建市场信心正在恢复,委托方拿地和开发意愿增强。“随着房地产市场的回暖,我们对代建行业的未来也充满信心。”
多元化业务成新发展方向
克而瑞地产研究报告显示,2024年,“新”入局企业迅速扩张,凭借自身的特色、独有竞争力快速成长为代建赛道的中流砥柱。综合能力前十中,旭辉建管、龙湖龙智造、而今管理、招商建管、新城建管等近两年持续在新拓项目中发力,并不断在细分领域打造代建“护城河”。记者观察到,在激烈竞争之下,市场对代建服务的要求也越来越高,行业利润空间被不断挤压。
绿城管理的情况来看,商业代建毛利率为51.2%,比2023年52.3%下降1.1个百分点;政府代建毛利率为40.1%,比2023年45.2%下降5.1个百分点。绿城管理判断,对于未来的费率水平,短期内仍然有进一步下降的可能,但是个别企业的低价竞争策略是不可持续的。随着行业的优胜劣汰,收费会趋于规范化,未来代建费率会逐步回归到市场的合理水平。
值得注意的是,多元化代建业务正成为代建企业的重要发展方向。例如,作为华润置地的代建业务平台,润地管理布局的“6+2”全业态赛道,在常规的商办和住宅代建以外,大幅开拓了代建业务的领域范畴,包含大型场馆、医院、产业园等。华润置地年报中也披露到,2024年文体场馆运营业务实现营业收入7.8亿元,在管项目达到17个,在管大型体育场馆项目数量排名行业第一;赛事营业收入达人民币1.3亿元,实现首年大规模承办赛事即盈利。
龙湖集团管理层在业绩会上也表示,龙湖龙智造不去做住宅代建领域的拼价格、杀规模的定位。其提供的是一个综合的城市营造解决方案,住宅代建只是一部分,还有综合体的代建,以及龙智研策、龙智设计、龙智精工,千丁数科等围绕项目全周期的营造服务。据统计,去年龙湖龙智造实现12.1亿元的营收里面,代建业务中有一半是非住业态,包括写字楼、综合体等业态。
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