每经记者:刘颂辉 每经编辑:陈梦妤
受结转面积下降和计提减值的双重影响,去年,上市房企普遍在艰难中前行,行业对于“止跌回稳”的期盼愈发强烈。
4月30日,上市房企2024年年报披露收官。A股88家房地产开发企业中,53家的归母净利润出现负值,个别企业为上市以来首次亏损。华泰证券的统计显示,48家H股内房企业绩下滑的原因,主要是房地产结转规模下降、房价下行,导致毛利率降低以及存货计提减值增加。全口径销售额千亿元房企的数量,回落到2016年的11家。
在此背景下,头部房企则更聚焦核心城市。在2024年度业绩说明会上,金地集团董事长徐家俊在回复《每日经济新闻》记者提问时就表示,投资布局将主要集中在市场安全度较高的核心一二线城市。
房企销售规模缩减
国家统计局数据显示,2024年,全国新建商品房销售面积97385万平方米,新建商品房销售额96750亿元,其中住宅销售面积同比下降14.1%,销售额同比下降17.6%。
在行业深度调整之下,上市房企的销售规模、营业收入、利润水平均有所收缩。2024年,万科A、保利发展、绿地控股、招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份等A股房企,营业规模排名靠前。
《每日经济新闻》记者了解到,归母净利润方面,保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份和新城控股排名靠前。其中,保利发展实现归母净利润50.01亿元,在A股房企中最高,不过同比下降58.56%;万科A出现上市34年来首次亏损,*ST金科净亏损319.69亿元,绿地控股净亏损155.52亿元,金融街净亏损110.84亿元。
兴业证券的统计显示,从A股和H股的情况来看,房地产板块营业收入同比下降21%,归母净利润亏损规模扩大至4177亿元,资产减值损失为939亿元,毛利率处于低位,板块整体毛利率11.6%,与2023年基本持平,而此前的高点为32.3%。
对于房地产行业现状,在2024年度业绩说明会上,招商蛇口董事长蒋铁峰表示,当前行业处于调整关键期,正逐步迈向健康稳定发展轨道。过去,房地产行业的“三高”模式导致严重供过于求,此轮下跌是行业自我调整、回归理性的必要过程。
“早在‘三高’年代,公司就严格把控有息负债率,长期维持在40%左右的较低水平。面对行业寒冬,公司紧握现金,积极修复资产负债表,对不良存货进行处置,计提60亿元以提前释放风险,保障资金链的稳定。”蒋铁峰表示。
从上市房企披露的年报来看,降负债和降本增效是去年的重点任务之一。兴业证券统计数据显示,截至2024年末,A股、H股房地产板块整体有息负债规模下降3.4%。
多业务拓展显优势
华泰证券的研报认为,在百强房企整体销售规模中,TOP10房企的贡献度同比增加5.9个百分点,达到51.3%,显示头部房企在市场下行中韧性更强,行业集中度提升,未来分化格局或延续。
对于2025年的市场走势,受前期库存及市场因素影响,部分房企计划新推货源和总供货规模将有所下降,但主流房企普遍对销售复苏持乐观态度,部分已重提年度销售目标。
凭借中海地产和“中建八子”两大地产平台,2024年,中国建筑在房地产业务上实现4219亿元销售金额。
中建系旗下各家房企销售表现不赖。克而瑞的统计数据显示,中海地产累计实现销售额3106.9亿元,为TOP2房企;中建壹品(中建三局旗下)累计销售额452.5亿元,为TOP20房企;中建东孚(中建八局旗下)销售额266.1亿元,中建智地销售额也达到255.1亿元。
中海地产在开发业务方面,坚持聚焦一线、强二线城市的投资策略:主流城市、主流地段、主流产品。
《每日经济新闻》记者了解到,2024年3月28日,上海建国东路中海顺昌玖里项目首开即售罄,收金196.5亿元,打破全国商品房单次开盘销售金额纪录;同年6月底,上海、深圳、北京的三个玖序系项目入市,两日吸金228亿元。上海中海领邸玖序项目全年五开五罄,销售282亿元。
除了住宅开发业务,做强做优经营性业务同样是中海地产的重要赛道。公司管理层在业绩说明会上介绍,经营性业务是中海地产的第二增长曲线,目前公司经营性业务利润贡献已超10%,随着商业项目加速入市,正不断为商业物业收入增长注入新动能。2025年,中海地产的目标是实现双位数的收入增长,下一个五年要显著提升经营性业务收入与利润贡献。
龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平也表示,在目前阶段,龙湖集团要把债务安全放在第一位,但公司也保持了一定的投资强度,聚焦一二线核心城市,选择更有生意逻辑、更加有兑现把握的项目。在这一轮偿债周期下,龙湖集团的天街项目一个都没有出售,长租公寓和资管航道还在发展、还在拿项目,抓住窗口期,为多航道业务做长期规划和发展。
面对行业挑战,新城控股也在凭借“地产开发+商业运营”双轮驱动战略,发挥运营优势。对于公司下一步发展,新城控股在年报中表示,商业运营是一个可以穿越周期的行业,让企业形成统一的管理语言,最终指引企业将核心优势转化为持续的经营业绩。在消费增长放缓、差异化市场崛起等新的行业趋势下,旗下的“商业管理事业部”升级为“新城吾悦商业管理集团有限公司”,提升差异化竞争力。
每日经济新闻
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