楼市高端局丨越秀地产京城演武

观点网近年来，房地产市场在宏观经济环境变化、供需结构调整等多重因素影响下持续分化，行业进入深度调整期。这为房企带来了前所未有的挑战，波动中也孕育出新的发展机遇。

北京这样的一线城市成为各路选手拓展新兴市场，寻求业务增量的重要目标。越来越多“外来者”加速入局，从区域深耕转向全国布局，逐步转变为具有综合竞争力的市场参与主体。

其中，越秀地产正是粤系房企进京的代表。自2021年实现包括北京、上海在内的全国8城突破后，越秀地产持续深化在北京的战略布局。至2023年、2024年，越秀地产加速突围，深入海淀、昌平等蓬勃发展的区域市场，实现在北京的增量扩张。

今年以来，越秀地产已通过合作方式，在北京获取两宗住宅用地，地块总价达149.95亿元。其中一宗延续其在昌平的深耕路径，另一宗则是越秀地产首次挺进“核心城区”。

截至目前，越秀在京已落子十个项目，之所以能够快速实现规模增长，一方面是其灵活的产品定位，另一方面则是借助灵活的合作开发模式。双管齐下，为越秀地产在日益激烈的市场竞争开辟出一条通路。

初来乍到

6月5日，越秀地产联合北京城建、未来科学城、贝好家，以底价23.95亿元拿下昌平区中关村生命科学园地块。

其中，北京城建与未来科学城都是越秀地产在北京的二次合作方。2023年，越秀地产与北京城建打造了香山樾项目；2024年，越秀地产与未来科学城共同打造了星耀未来。

香山樾是越秀地产在2023年6月摘得的海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块，成交总价79.35亿元。项目规划24栋4层低密洋房，共计440户，185至275平方米的大平层为主力产品。

项目在拿地同年的11月首次取证，批准销售416套，目前已销售305套；去年4月二次取证，批准销售24套住宅，已签约11套。算下来，项目已去化71.82%。

星耀未来是越秀地产在2024年10月以25.33亿元拿下的昌平区小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地块。项目规划978套6-8层小洋房，产品包括92-107平方米的三居，以及132平方米的四居。

项目在今年4月2日首次取证，批准销售套数930套，4月7日首开。从宣传口径来看，开盘当日实现销售13.86亿元。目前已网签132套，去化率约14.19%。

两个项目分别位于京西北与京北，位置的不同影响了各自的目标客群定位，进而产品设计层面也需做相关考虑，形成各自特色。

实际上，从2021年初入北京，到“停滞”的2022年，慢节奏的两年之后，越秀地产在2023年、2024年加大投入，截至目前，也已经攒下约十个项目。

截至2024年末，越秀地产土地储备1971万平方米，其中在北京、上海、广州拥有的土地储备分别为100万平方米、86万平方米、652万平方米。越秀在北京市场的“积累”几乎达到其大本营广州的六分之一。

随着投拓力度的不断加大，北京地区的销售贡献也在持续提升。自2021年至2024年，北京地区的合同销售额分别为0.72亿元、1.36亿元、79.3亿元、87.3亿元，占越秀地产全年合同销售总额的比重由0.06%提升至7.62%，逐步接近十分之一。

在今年3月，越秀地产召开了一场好产品发布会，会上发布“4+X”产品系。根据释义，“4”包括定位高端改善的产品线“樾”系，主攻生态宜居的产品线“和樾”系，专注城市更新赛道的“天”系，瞄准青年品质住宅市场的“星汇”系。“X”主要覆盖两大特色产品线，即“城市人文系”和“先锋艺术系”。

截至目前，越秀地产的四个核心产品系几乎都已经在北京落子，逐渐有代表作傍身，得以向北京市场进行更全面的自我介绍。

而在北京市场建立起的合作关系，也被延伸用于探索其他地区市场。

2023年7月11日，在越秀地产联合北京建工拿下海淀香山樾地块之后，双方举行了一场战略合作签约仪式。彼时，越秀集团党委副书记、副董事长、总经理兼越秀地产党委书记、董事长林昭远与北京城建集团公司党委副书记、总经理裴宏伟均有出席。

这一次的合作涉及多个方面，林昭远在活动上提到：“与北京城建集团合作是越秀集团进入北京市场的重要一步，希望双方以此次签署战略合作协议为起点，进一步发挥各自在房地产行业和施工领域的技术、资源领先优势，开创京粤两地国资国企合作新篇章。”

一年之后，双方将合作落地到了上海。2024年7月9日，上海第三批次土拍中，越秀地产联合北京城建拿下上海杨浦区长白社区H2-17地块，成交价22.3亿元，溢价率高达17.12%。

这宗地块后来被打造为“翎翠滨江”，项目整体规划建设4-8层多层住宅和17-18层高层住宅，以及一幢公共租赁用房，配建部分社区配套。

北进势头

实际上，越秀地产进京是伴随着该集团全国化战略的开展。在2021年报中，越秀地产指出，“集团持续深化'1+4'全国化战略布局，年内新进北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州8个城市，全国布局扩张至29个城市，实现了一线城市的全覆盖。”

“全国化战略布局”让越秀地产进京师出有名。而在完成核心一线城市全覆盖后，越秀地产也开始收缩。截至2024年末，越秀地产的总土储分布在全国的25个城市。

需要注意的是，越秀“北上”伴随的是一批房企集体布局北京市场。除了本地企业择机深化在京发展，还出现不少全国性房企，甚至曾专注在固定区域的企业，也将北京纳入必争之地。

例如，在2023年6月1日，北京顺义区顺义新城第19街区19-69地块进行现场竞价，该地块此前在线上报价阶段已经触及价格上限，被推高的地价背后是45家房企及联合体。这一数据也打破了同年3月23日，昌平朱辛庄0028地块42家房企及联合体的“抢地”纪录，成为北京土拍史上最多房企参与的地块。

这两宗地块最终分别由福建雄旺（建发）以16.56亿+1.2万平方米现房销售面积竞得、由上海大华以12.995亿元竞得。

从过去北京地区挂牌出让的住宅用地报名及成交情况来看，与越秀地产一同出现在北京市场的，包括中建各工程局下属的地产业务公司，例如中建智地、中建玖和、中建壹品、中建东孚，以及上海大华、厦门建发、江苏中皋置业等。此外，还有东方雨虹这类跨界选手，“马甲”企业也层出不穷。

与此同时，中海、华润也在北京加速扩张，并冲榜楼市“销冠”。越秀地产远道而来，要想在市场站住脚，“报团取暖”是最优解。

事实上，越秀在北京推出的住宅项目多为合作开发，即使最初为独立拿地，最终还是引入合作方共同推进。据查，截至目前布局的十个项目中，仅有两个是越秀独自操盘--北京越秀天玥、北京越秀星樾。

天玥和星樾分别是越秀进驻石景山、昌平的首个项目。从市场反馈来看，这两个项目的去化表现均高于预期。而在企业发展层面，合作拿地或开发不仅可以缓解资金压力，降低项目风险，对于正处于扩张期的越秀而言，显然更是一种兼顾发展与安全的选择。

此后，越秀地产又在昌平推出北京梧桐星宸、北京星耀未来两个项目，今年6月又刚拿下生命科学园三期地块，这三个项目均引入了合作方。

在合作伙伴的选择上，越秀也有明确“考量”。除了上述与北京城建合作的案例，海淀和樾望云项目引入了有着超二十年区域深耕历史的华润置地。

4月以126亿元获取的朝阳黄衫木地块联合了三位伙伴，除了“背靠”朝阳城发，另两位合作方是中建智地及中国金茂。

其中，中建智地在过去这两年相继推出朝阳奶西村的中建宸园、朝阳区酒仙桥的北京宸园，均是当时市场上的热销项目。相较于中建智地和越秀，中国金茂在北京有更深的市场基础，并在今年2月联合保利发展以87.3亿元拿下朝阳区三间房地块，案名为金茂满曜。可以说，此次引入的合作方既有深耕市场的经验积累，也有对客群需求的新进观察。

而在不知不觉间，越秀地产四年来也从京郊一步步迈入城市的核心。

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