房地产多个指标,都释放出了积极信号。
根据国家统计局最新数据,1-3月份,全国新建商品房销售面积21869万平方米,同比下降3%,降幅比1-2月份收窄2.1个百分点;新建商品房销售额20798亿元,同比下降2.1%,降幅收窄0.5个百分点。
实际上,无论是比2024年1-3月份还是比2024年全年,跌幅都明显收窄。
“特别是,销售金额跌幅明显比销售面积小,这与过去完全不同。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,去年1-3月份,销售金额跌幅比销售面积跌幅大了8.2个百分点,意味着开发商在降价促销,以价换量。但现在,金额跌幅较小,主要在于中心区和改善型房源销售占比增加,这已经成为稳定市场的力量。
尤其在3月份,房价迎来更多积极变化,从国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中可以看出,上涨的城市数量又增加了。
正如国家统计局副局长盛来运所说,一季度房价运行总体稳定。70个大中城市房价监测数据显示,三月份无论是一线城市还是二三线城市,无论是新房还是二手房,价格均有积极变化。三月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨,二线、三线城市住宅销售价格环比降幅收窄。
房地产调控政策的效应还在显现。
4月16日,国家统计局发布1-3月份全国房地产开发投资与销售数据,多个指标都出现了明显改善。
从销售端来看,盛来运表示,40个重点城市监测情况显示,一季度新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%。一线城市整体表现较好,一季度新建商品房销售面积增长0.6%,市场交易趋于活跃。
从投资端来看,1-3月份,全国房地产开发投资1.99万亿元,同比下降9.9%,相比1-2月份跌幅扩大0.1个百分点,但相比去年下半年以来两位数的跌幅,已经回落至个位数,这也意味着明发投资有趋稳的基础。
作为影响投资的重要指标之一,一季度开发商新开工的意愿明显提升。1-3月份,房屋新开工面积12996万平方米,同比下降24.4%,降幅比1-2月份收窄5.2个百分点。
这与土地端的好转息息相关。中指研究院数据显示,一季度,300城住宅用地成交规划建面同比下降约5%,出让金同比却增长超两成,达到26.5%。其中,一线、二线、三线同比分别增长47.1%、33.5%、5.4%;300城平均成交楼面价方面,一线、二线、三线分别增长32.6%、56.0%、14.9%、18.4%。
此外,受到销售端改善带动房企到位资金也出现了明显改善。一季度,房企到位资金24729亿元,同比下降3.7%。其中,国内贷款4441亿元,同比下降2.3%,相比1-2月6.1%、去年一季度9.1%的降幅,收窄明显。另外,居民购房定金及预收款同比下降1.1%,相比1-2月0.9%的降幅有所扩大,主要在于居民加杠杆买房意愿提升,首付比例下降。相应的,个人按揭贷款降幅明显收窄,从1-2月降幅11.7%收缩至一季度的7%。
可见,房企销售端、投资端及到位资金实现积极的正循环。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,新房销售市场的向好,为房企的资金改善创造了较好的条件。同时一些新房项目的价格坚挺,也为销售资金和资金状况改善创造了较好的条件。从实际过程看,资金状况好的企业,近期拿地的积极性也明显增加。
不过,房地产施工面积收缩拖累开发投资下行。1-3月份,房地产施工面积下降9.5%,降幅比1-2月扩大0.4个百分点。
值得关注的是,1-3月份,全国商品房销售均价为9510元/平方米,同比涨幅为0.9%。这意味着今年房价已经由跌转涨。这是重要信号,充分说明房价已进入筑底反弹的新阶段。
房价上涨趋势正在扩展到更多城市,传递出积极信号。数据显示,3月份,70个大中城市新房价格指数环比下跌0.1%,与上月持平,跌幅在此前连续收窄后,继续在低位徘徊,相比去年9月份企稳前的0.7%的降幅大幅收窄,同比降幅也由5.2%收窄至5.0%,连续5个月收窄。
3月份,70城二手住宅价格环比下跌0.2%,跌幅比上月份收窄0.1个百分点;同比下跌7.3%,跌幅收窄0.2个百分点,连续6个月收窄。
其中,一线城市自2024年12月份以来已经连续4个月环比反弹,3月新房价格环比上涨0.1%,与上月持平。上海和深圳分别上涨0.7%和0.1%,北京和广州分别下降0.2%和0.1%。二手房从上月的下跌0.2%转为上涨0.1%,北京、上海、深圳分别上涨0.5%、0.4%和0.3%,广州下降0.2%。
3月份,二线城市新建商品住宅销售价格环比持平,与上月相同;二手住宅环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%,降幅收窄0.1个百分点;二手住宅环比下降0.3%,降幅收窄0.1个百分点。
“3月份,主要城市房价表现仍相对较弱,主要原因在于二三线城市拖累。”李宇嘉表示,一方面,二三线城市3月份新房供给较多,但市场去化有限,导致库存压力较大。克而瑞数据显示,30城整体供求比由上月的0.5增至0.72。另一方面,很多开发商仍旧坚持以价换量的销售策略。但是,整体低位徘徊的基础上,呈现出筑底的走势。
70个大中城市中,3月份新房和二手房环比上涨城市分别为24个、10个,比二月份分别增加6个、7个。
具体来看,3月份,上海、杭州、宁波、南京、合肥、济南、深圳等城市涨幅居前,其中上海涨0.7%,再次位居全国第一;杭州、成都并列第二,上涨0.5%;宁波上涨0.4%;天津、长沙、济南、宜昌,均上涨0.3%。
二手房方面,杭州居首,涨幅为1%,北京上涨0.5%,上海上涨0.4%,深圳、南昌、扬州均上涨3%。
李宇嘉表示,重点城市止跌回稳的趋势更加明显。主要在于,这些城市前期流入人口多,前些年房价在高位徘徊制约购买力释放,近几年房价回调导致观望,导致积累的刚需庞大。另外,这些城市常住人口规模大,老市民的改善潜力也很大。近年来政策积极降低门槛、降低成本,对刚需和改善的释放效应比较明显。同时,去年四季度住房消费释放充分,二手房低价房源大量消耗,近期成交的房源多为次低价房源,或业主继续降价的意愿降低,比如价格逐步企稳,由此导致了新房、二手房价格率先止跌回稳。
在严跃进看来,上海是本轮楼市的领头羊,城市基本面和房价走势都非常不错。而杭州成都是近期市场关注度最高的城市,其土地交易市场也非常好。宁波和天津恰是楼市深度调整的代表,当前房价指数表现良好,说明恢复状态不错。一些新房交易不错的城市,随着新房交易量的上升,客观上也使得二手房的供求关系持续改善,进而也使得价格层面出现积极的上涨态势。
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