年报解读 | 中海物业2024年营收净利双增：减员超4000人，能否靠城市服务突围行业筑底期？

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

“物业管理行业以往的高速增长不复存在，大型物企不再盲目追求扩规模，而是返璞归真，在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上，专注于做精、做透、做好服务质量。”

在3月27日举行的业绩发布会上，中海物业（HK02669，股价5.35港元，市值175.69亿港元）管理层表示，2025年行业整体形势已趋于见底，但还需进一步地筑底夯实。“一段时间内，我们判断（行业形势）还将在底部运行，快速上升的契机仍在观察中。”

年报显示，2024年，中海物业实现营业收入140.24亿元（人民币，下同），同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；毛利率16.6%，上年同期为15.9%；公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积较去年底增加7.4%至4.31亿平方米，来源于中建及中国海外集团、独立第三方分别占比60.6%、39.4%。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，中海物业早在2021年便明确提出内生和外拓1:1的战略目标，而这个目标在2024年仍未能实现。

营收和净利双增

2024年，中海物业的营收、毛利及净利均保持增长，同比分别增长7.5%、12.4%、12.6%至140.2亿元、23.3亿元、15.2亿元。

从营收结构来看，物业管理服务依然是中海物业的主要收入来源，同比增长13.3%至106.7亿元，占总收入比重较2023年增加4个百分点至76.1%；停车位买卖业务则同比下降27.9%至1.4亿元。与此同时，住户增值服务营收同比增长7.2%至13.8亿元，但由于非住户增值服务同比下降14.7%至18.3亿元，导致增值服务收入整体同比下降6.5%至32.13亿元。

来源：中海物业2024年报

对于非住户增值服务收入降低，中海物业解释称，受地产行业影响，公司降低了对新入伙项目的专项及智慧化工程业务量，以及减少了对交付前服务及销项查验服务的需求。同时，减少了毛利率较低的硬件产品销售。

事实上，中海物业营收增长也有赖于管理规模的增长。截至2024年底，中海物业在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米，来源于中建及中国海外集团、独立第三方的面积分别占比60.6%、39.4%。显然，中海物业提出的“内生外拓1∶1”战略目标仍未能实现。

其中，7410万平方米的新增订单中有4690万平方米（占比63.3%）来自第三方，来自中建及中国海外集团的订单面积约为2720万平方米（占比36.7%）。对应新签合约额约为44.41亿元，其中与独立第三方签订的合约额为28.49亿元，占比64.14%；与中建及中国海外集团签订的合同额为15.93亿元，占比35.86%。

来源：中海物业2024年报

值得注意的是，中海物业表示，2024年为优化业务结构及亏损项目治理进行退盘4450万平方米。而2024年，中海物业在管面积净增2960万平方米。

“这个数据看上去似乎还不错，但2022年、2023年中海物业在管面积净增数据分别是6030万平方米、8120万平方米。”有业内人士分析指出，中海物业第三方外拓能力似乎正在衰退，终止退出的在管面积几乎与第三方新拓面积相当。“虽然中海物业的解释是主动退出低效项目，但在现实政策环境中，住宅物业项目并不是物业公司想主动退出就能马上退出的。”

此外，中海物业毛利率同比提升0.7个百分点至16.6%，终止了近几年毛利率水平下滑的态势，但仍低于行业平均水平。中海物业表示，这有赖于近几年对亏损项目的治理，2024年公司通过对亏损项目的治理减亏了约5000万元。“2025年（我们）将持续地通过好服务去赢得客户，推动一些低价项目的提价，同时推动业主用公区收益的分成来投入到项目的提升和改造，从而达到增收增利的目的。”

2024年中海物业收入及毛利构成情况 来源：中海物业微信公众号

去年减员4385人

每经记者注意到，在2022年，中海物业管理层曾公开表示要保持行业增速第一梯队，到2025年，主要经营业绩在保持“三个大于”（即“利润增速大于营收、大于规模、大于人员”）的基础上实现30%的复合增长率。

年报显示，2024年中海物业的利润、营收、在管面积及人员增速分别为12.5%、7.5%、7.4%及-10.19%。在业绩会上，中海物业管理层表示，公司目前已基本实现“三个大于”目标。

不过在复合增长率方面，2021年至2024年，中海物业的营业收入分别为77.99亿元、109.00亿元、130.51亿元、140.24亿元，同比增速分别为33.89%、39.76%、19.7%、7.5%。若要实现30%复合增长率目标，则公司2025年的营收规模需增长超70%达到239亿元左右。显然，在行业增速明显放缓的背景下，这样的增长幅度很难实现。

2020年以来中海物业收入及毛利情况（单位：百万元人民币） 来源：中海物业微信公众号

中海物业管理层在业绩发布会上表示，物业管理行业以往的高速增长不复存在，大型物企不再盲目追求扩规模，而是返璞归真，在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上，专注于做精、做透、做好服务质量。

尤其需要注意的是，2024年中海物业员工数量进一步下降，从2023年底的43012人下降10.19%至2024年底的38627人，减员达4385人。

而在2022年高峰时，中海物业的员工人数达57425人。据此来看，近两年中海物业累计减员18798人。随之而来的是，公司员工成本也从2022年底的54.24亿元降至2024年底的45.12亿元。

“员工成本下降也意味着分包成本的上升。中海物业这个曾经的人力密集型巨头，正在进行一场分包改革。”上述分析人士指出，物业企业进行分包改革的争议焦点，在于服务质量与供应链管理。“如何确保分包商与自身价值观同频共振，或许比单纯压缩成本更具挑战。那些被外包出去的不仅是保洁、安保等基础岗位，更是业主对企业的信任纽带。”

一个可供参考的例子是，每经记者曾在采访中了解到，中海物业此前管理的位于武汉光谷、由关联方中海地产开发的一项目，自交房开始小区就由其提供服务，但在2024年服务合同即将到期时，中海物业主动将物业费从3.3元/平方米·月下调至2.8元/平方米·月，但依然没能成功续聘。尽管此后该物业公司再次降低收费标准至2.6元/平方米·月参与小区的公开招标，最终还是输给了报价为2.8元/平方米·月的另一家头部物企。

发力城市服务

众所周知，公建及城市服务市场容量超万亿元，随着此类需求近年来不断释放，吸引众多上市物企纷纷介入。据克而瑞物管统计，2023年，18家上市物企的公建及城市服务营收总额为146.2亿元，其中碧桂园服务、保利物业、雅生活服务占据前三位，分别为48.8亿元、26.2亿元、13.9亿元。

今年1月，克而瑞物管监测显示，物企第三方拓展规模前三的业态分别是学校、公建和办公，合计占比超过六成。头部企业拓展优势明显，如华润万象生活1月拓展规模达到1495万平方米，其中公建项目占比达到55.8%。

如今，中海物业也在发力城市服务。具体来看，2024年中海物业4.31亿平方米在管面积中有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业项目，较2023年增加了210万平方米。同时，报告期内新增订单中，有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

来源：中海物业2024年报

“未来城市服务方面的市场还是非常广阔的。”中海物业管理层表示，在基于三高的基础上，未来公司将会加大对城市运营服务的拓展力度。

为此，中海物业还在今年成立了城市运营部，主要由行政总裁兼执行董事肖俊强来领导该部门。“要快速抢占城市服务市场。”中海物业董事会主席兼执行董事张贵清在业绩会上表示，要靠资源集成能力获取更多的市场机会，将多年积累的物业管理经验转化为城市服务的市场竞争力。

在市场拓展方面，“不再以面积为先，而会以更加审慎的态度去面对，会更有选择、更有目的地进行拓展，保证质量的增长和可持续性。”

不过需要注意的是，近年来公建物业市场压力持续加码。克而瑞物管监测显示，2020—2023年，政府采购金额由3.7万亿元缓步下滑至3.4万亿元，累计降幅达8%，低价中标渐成主流。另一方面，公建物业账期由2023年的3个月拉长至2024年的10个月，明显高于6个月的警戒线，导致物企资金周转压力加大，一定程度上影响了企业日常运营和新项目拓展。“考虑到政府显性及隐性债务压力依旧较大，短时间公建物业回款难题较难改善。”

加大拓展城市服务能否为中海物业带来新的增长点，还有待市场观察。

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