每经记者:陈利 每经编辑:魏文艺
“物业管理行业以往的高速增长不复存在,大型物企不再盲目追求扩规模,而是返璞归真,在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上,专注于做精、做透、做好服务质量。”
在3月27日举行的业绩发布会上,中海物业(HK02669,股价5.35港元,市值175.69亿港元)管理层表示,2025年行业整体形势已趋于见底,但还需进一步地筑底夯实。“一段时间内,我们判断(行业形势)还将在底部运行,快速上升的契机仍在观察中。”
年报显示,2024年,中海物业实现营业收入140.24亿元(人民币,下同),同比增加7.5%;毛利23.26亿元,同比增加12.4%;毛利率16.6%,上年同期为15.9%;公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元,同比增加12.5%;在管面积较去年底增加7.4%至4.31亿平方米,来源于中建及中国海外集团、独立第三方分别占比60.6%、39.4%。
《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者)注意到,中海物业早在2021年便明确提出内生和外拓1:1的战略目标,而这个目标在2024年仍未能实现。
2024年,中海物业的营收、毛利及净利均保持增长,同比分别增长7.5%、12.4%、12.6%至140.2亿元、23.3亿元、15.2亿元。
从营收结构来看,物业管理服务依然是中海物业的主要收入来源,同比增长13.3%至106.7亿元,占总收入比重较2023年增加4个百分点至76.1%;停车位买卖业务则同比下降27.9%至1.4亿元。与此同时,住户增值服务营收同比增长7.2%至13.8亿元,但由于非住户增值服务同比下降14.7%至18.3亿元,导致增值服务收入整体同比下降6.5%至32.13亿元。
来源:中海物业2024年报
对于非住户增值服务收入降低,中海物业解释称,受地产行业影响,公司降低了对新入伙项目的专项及智慧化工程业务量,以及减少了对交付前服务及销项查验服务的需求。同时,减少了毛利率较低的硬件产品销售。
事实上,中海物业营收增长也有赖于管理规模的增长。截至2024年底,中海物业在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米,来源于中建及中国海外集团、独立第三方的面积分别占比60.6%、39.4%。显然,中海物业提出的“内生外拓1∶1”战略目标仍未能实现。
其中,7410万平方米的新增订单中有4690万平方米(占比63.3%)来自第三方,来自中建及中国海外集团的订单面积约为2720万平方米(占比36.7%)。对应新签合约额约为44.41亿元,其中与独立第三方签订的合约额为28.49亿元,占比64.14%;与中建及中国海外集团签订的合同额为15.93亿元,占比35.86%。
来源:中海物业2024年报
值得注意的是,中海物业表示,2024年为优化业务结构及亏损项目治理进行退盘4450万平方米。而2024年,中海物业在管面积净增2960万平方米。
“这个数据看上去似乎还不错,但2022年、2023年中海物业在管面积净增数据分别是6030万平方米、8120万平方米。”有业内人士分析指出,中海物业第三方外拓能力似乎正在衰退,终止退出的在管面积几乎与第三方新拓面积相当。“虽然中海物业的解释是主动退出低效项目,但在现实政策环境中,住宅物业项目并不是物业公司想主动退出就能马上退出的。”
此外,中海物业毛利率同比提升0.7个百分点至16.6%,终止了近几年毛利率水平下滑的态势,但仍低于行业平均水平。中海物业表示,这有赖于近几年对亏损项目的治理,2024年公司通过对亏损项目的治理减亏了约5000万元。“2025年(我们)将持续地通过好服务去赢得客户,推动一些低价项目的提价,同时推动业主用公区收益的分成来投入到项目的提升和改造,从而达到增收增利的目的。”
2024年中海物业收入及毛利构成情况 来源:中海物业微信公众号
每经记者注意到,在2022年,中海物业管理层曾公开表示要保持行业增速第一梯队,到2025年,主要经营业绩在保持“三个大于”(即“利润增速大于营收、大于规模、大于人员”)的基础上实现30%的复合增长率。
年报显示,2024年中海物业的利润、营收、在管面积及人员增速分别为12.5%、7.5%、7.4%及-10.19%。在业绩会上,中海物业管理层表示,公司目前已基本实现“三个大于”目标。
不过在复合增长率方面,2021年至2024年,中海物业的营业收入分别为77.99亿元、109.00亿元、130.51亿元、140.24亿元,同比增速分别为33.89%、39.76%、19.7%、7.5%。若要实现30%复合增长率目标,则公司2025年的营收规模需增长超70%达到239亿元左右。显然,在行业增速明显放缓的背景下,这样的增长幅度很难实现。
2020年以来中海物业收入及毛利情况(单位:百万元人民币) 来源:中海物业微信公众号
中海物业管理层在业绩发布会上表示,物业管理行业以往的高速增长不复存在,大型物企不再盲目追求扩规模,而是返璞归真,在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上,专注于做精、做透、做好服务质量。
尤其需要注意的是,2024年中海物业员工数量进一步下降,从2023年底的43012人下降10.19%至2024年底的38627人,减员达4385人。
而在2022年高峰时,中海物业的员工人数达57425人。据此来看,近两年中海物业累计减员18798人。随之而来的是,公司员工成本也从2022年底的54.24亿元降至2024年底的45.12亿元。
“员工成本下降也意味着分包成本的上升。中海物业这个曾经的人力密集型巨头,正在进行一场分包改革。”上述分析人士指出,物业企业进行分包改革的争议焦点,在于服务质量与供应链管理。“如何确保分包商与自身价值观同频共振,或许比单纯压缩成本更具挑战。那些被外包出去的不仅是保洁、安保等基础岗位,更是业主对企业的信任纽带。”
一个可供参考的例子是,每经记者曾在采访中了解到,中海物业此前管理的位于武汉光谷、由关联方中海地产开发的一项目,自交房开始小区就由其提供服务,但在2024年服务合同即将到期时,中海物业主动将物业费从3.3元/平方米·月下调至2.8元/平方米·月,但依然没能成功续聘。尽管此后该物业公司再次降低收费标准至2.6元/平方米·月参与小区的公开招标,最终还是输给了报价为2.8元/平方米·月的另一家头部物企。
众所周知,公建及城市服务市场容量超万亿元,随着此类需求近年来不断释放,吸引众多上市物企纷纷介入。据克而瑞物管统计,2023年,18家上市物企的公建及城市服务营收总额为146.2亿元,其中碧桂园服务、保利物业、雅生活服务占据前三位,分别为48.8亿元、26.2亿元、13.9亿元。
今年1月,克而瑞物管监测显示,物企第三方拓展规模前三的业态分别是学校、公建和办公,合计占比超过六成。头部企业拓展优势明显,如华润万象生活1月拓展规模达到1495万平方米,其中公建项目占比达到55.8%。
如今,中海物业也在发力城市服务。具体来看,2024年中海物业4.31亿平方米在管面积中有1.02亿平方米(约23.7%)来自公共及其他物业项目,较2023年增加了210万平方米。同时,报告期内新增订单中,有3200万平方米为公共及其他物业,占新增面积的比例达到43.2%。
来源:中海物业2024年报
“未来城市服务方面的市场还是非常广阔的。”中海物业管理层表示,在基于三高的基础上,未来公司将会加大对城市运营服务的拓展力度。
为此,中海物业还在今年成立了城市运营部,主要由行政总裁兼执行董事肖俊强来领导该部门。“要快速抢占城市服务市场。”中海物业董事会主席兼执行董事张贵清在业绩会上表示,要靠资源集成能力获取更多的市场机会,将多年积累的物业管理经验转化为城市服务的市场竞争力。
在市场拓展方面,“不再以面积为先,而会以更加审慎的态度去面对,会更有选择、更有目的地进行拓展,保证质量的增长和可持续性。”
不过需要注意的是,近年来公建物业市场压力持续加码。克而瑞物管监测显示,2020—2023年,政府采购金额由3.7万亿元缓步下滑至3.4万亿元,累计降幅达8%,低价中标渐成主流。另一方面,公建物业账期由2023年的3个月拉长至2024年的10个月,明显高于6个月的警戒线,导致物企资金周转压力加大,一定程度上影响了企业日常运营和新项目拓展。“考虑到政府显性及隐性债务压力依旧较大,短时间公建物业回款难题较难改善。”
加大拓展城市服务能否为中海物业带来新的增长点,还有待市场观察。
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